相続・空き家について【相続・空き家問題】｜福岡で不動産売却・買取・土地活用（投資）・仲介・相続のことなら「大成住宅株式会社」

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不動産相続でお悩みの方へ

不動産の相続でこんなお悩みありませんか？

• 誰も住むことのない実家を相続することになるのが不安
• 相続不動産の維持管理が大変
• 遠方の物件を相続することになり困っている
• 不動産を生前贈与したい
• 不動産を相続しても維持できない
• 相続税について事前にいろいろ勉強しておきたい
• 相続不動産を有効活用したい

福岡にお住まいの方はもちろん、他県にお住まいで、ご実家や相続した不動産が福岡にありお悩みでしたら、福岡に50年以上、地元密着で不動産業を営む「大成住宅株式会社」へお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、お客様に寄り添い、お客様のニーズに可能な限りお応えいたします。

相続した不動産の放置で「損」しているかも!?

不動産は所有しているだけで、固定資産税がかかりますし、維持管理費が必要な場合もあります。使いみちがないまま住宅を放置することは空き家としての問題につながることも――。不動産は土地や建物を使用して活用するだけでなく、運用したり売却したりすることで、何らかの利益が得られるものです。放置していてもお金は出ていくばかりなので、利益につながるような対策をおすすめしています。

相続に関して不安がある方へ

相続の形はご家族ごとにケースバイケースなのですが、ここでは一般的な知識として知っておいた方がいいことをご紹介します。

まず、相続税には基礎控除があります。そのため、相続した財産の総額が基礎控除額以下であれば非課税となり（※）、超える部分について相続税が課税されます。そのため、実際に相続税が発生する方はそれほど多くないというのが実情です。
※なお、死亡保険金については、受取人との関係によって異なりますのでここでは割愛します。

相続は、相続の開始を知った日（通常は被相続人の亡くなった日）の翌日から10ヶ月以内に申告しなくてはなりません。また、この申告期限が納付期限となっています。申告期限までに申告だけして、納付しなかった場合には延滞税がかかることがあるので注意が必要です。これらのことから、相続が開始されたらすぐに、遺産分割協議（相続人が複数いる場合）を始め、各種手続きを行い、相続税の納付が必要な場合には、その資金を用意しておく必要があります。

なお、遺言があれば、誰に相続をさせるかを被相続人（故人）が指定することができます。しかし、法定相続人が遺言の内容に意義を申し立てれば、遺留分として法で定められた割合での財産分与が可能となります。もし、相続財産のことで残された家族の間でトラブルが起こることが予見されるなら、生前贈与という方法もあります。

生前贈与の注意点!?

生前贈与とは、自分の意思で前もって財産を分配する方法です。相続税の負担が大きいケースなどで、前もって所有者が分配することで相続税の負担軽減となることがあります。ただし、贈与する金額や贈与相手の年齢などの条件によって、贈与税が発生します。贈与税は相続税よりも税負担が大きく、不動産を生前贈与する場合には、不動産取得税や登録免許税もかかるため、トータルで考えると税負担が軽くならないこともあります。

生前贈与をおすすめるケース

財産の評価が今後上昇する見込みがある場合

不動産など、財産価値が今後上昇することが見込まれているなら、生前贈与がおすすめです。贈与税では、贈与された時点での財産評価額に税率がかけられるからです。その後、評価額が上昇しても、税負担が大きくなることはありません。

65歳以上の親が20歳以下の子に贈与する場合

このケースでは、「相続時精算課税制度」が適用され、受贈者に2,500万円までの基礎控除があります。また、贈与者が亡くなったときに、贈与財産・相続財産の価額を合計して、相続税額を計算しますが、それまでに支払った贈与税分が控除されます。

相続税について

相続税には原則として「3,000万円＋600万円×法定相続人数」の基礎控除があります。相続した財産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人数」以下であれば非課税となり、超える部分について相続税が課税されます。この総額には、現金や預貯金のほか、金融資産や不動産も含まれます。財産総額が基礎控除を超えることがないと相続に備えた準備をしていないと、後から思いもよらない相続財産が見つかり相続税が課税されることがあります。

相続不動産の売却で生じる譲渡所得税の問題点

相続に関わらず不動産売却には、「譲渡所得税」が発生します。ここで問題になるのが、相続不動産の譲渡所得税の計算をする際に、何代も相続されてきたために、取得価格の証明書類（売買契約書）が見つからなかったり存在しなかったりするケースがある点です。また、売買契約書があった場合でも、取得時に安かった物件が売却時点では高値となり、結果として譲渡所得税が大きくなることがあります。

相続税の問題は他人事ではない？　相続税は原則「現金納付」

相続税の納付方法については、クレジットカード払い等バリエーションは豊富になってきていますが、基本的に現金払いです。つまり、まとまった現金の準備ができていないと支払いに困ることもありうるのです。財産が不動産しかなく現金納付が困難な場合には、物納という方法もありますが、その際、不動産評価額は市価の8割減ほどになってしまいます。このような場合に備えて、相続不動産を不動産市場で売却して現金化することも一つの選択肢として考えておきましょう。

空き家・空き地の所有でお悩みの方へ

所有する空き家・空き地にこんな悩みありませんか？

• 空き家（空き地）を所有しているが管理できていない
• 老朽化した空き家を処分したいが、解体費用は出したくない
• 所有する空き家・空き地を有効活用したい
• 固定資産税の負担が重くなってきた
• 「特定空き家」に指定されるのではないかと不安がある

このようなお悩みがあるなら、福岡市城南区の不動産会社「大成住宅株式会社」へご相談ください。福岡の地元密着で50年以上にわたり不動産業に携わってきた当社なら、地域のニーズもしっかり把握。お客様に寄り添い、的確な空き家・空き地の有効活用法をご提案いたします。

空き家を放置しておくことのリスク!?

• 老朽化による危険

  人が住まなくなった住宅は、老朽化が早くなり。放置し続けると倒壊などの危険性も高まります。建物の老朽化や樹木や雑草の手入れ不足で地域の景観を乱すなど、さまざまなトラブルを引き起こすことがあります。

  また、空き家は放火や自然発火など火災リスク、不法投棄や衛生環境の悪化、害虫・害獣の繁殖、不法侵入・不法占拠など犯罪の温床になることも。

• 土地活用の機会損失

  不動産は所有しているだけで、維持管理費や固定資産税が発生します。収益化することも可能な不動産を放置することは、機会損失につながります。

  空き家があることで周辺エリアの活性化を阻害することがあれば、地域の評価も低下し、いざ有効活用したいと考えたときに、想像以上に回復コストがかかることも考えられます。

• 資産価値の低下

  住宅が空き家になると老朽化の進みが早く、それに伴い、資産価値は著しく低下していきます。

  売却や賃貸化したいと思ったときに、資産価値が低下していると、多額の修繕費用もかかってしまいます。

• 税負担

  空き家・空き地にも固定資産税や都市計画税など税金は発生します。

  また、倒壊の危険性が高まり、行政に特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税金が6倍になってしまいます。

固定資産税の優遇措置の具体例

住宅用地の固定資産税は、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1に減額される優遇措置が適用されています。しかし、2015年から施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特別措置法）」により、行政から「特定空き家」に指定されると、この特例措置が受けられなくなり、大きな税負担となってしまいます。

どのような状態だと「特定空き家」に指定されるのか？

「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特別措置法）」に基づき、行政が「特定空き家」と指定するには、次のような条件があります。

• 倒壊の恐れがあり、保安上の危険がある
• 衛生環境に著しく有害となるおそれがある
• 長期間管理されず景観を損ねている
• 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている

これらを満たす空き家に対しては、行政が所有者に対し、改善を求める助言や指導、勧告、命令などの措置を行います。それでも改善されない場合には、行政代執行で強制的に撤去され、かかった費用を所有者に請求することができます。

このように、空き家を放置することにはさまざまなリスクがあります。空き家・空き地を所有しており、不安があるなら、まずは大成住宅へご相談ください。無料査定も行っておりますので、物件の現状についてもしっかり把握していただくことができます。また、お客様から空き家・空き地の売却や有効活用などのご相談があれば、対策についてもご提案可能です。

特定空き家についての詳細は国土交通省「住宅：空き家対策　特設サイト」をご覧ください。

空き家・空き地を売却する流れ

ここでは、福岡の不動産会社「大成住宅株式会社」がお手伝いする、空き家・空き地の売却の流れをご紹介します。

空き家の解体について

住宅は築年数によって価値が大幅に下がります。長年放置され劣化が進んだ空き家は、解体して更地にした方が、売却の道が拓けることがあります。老朽化した家屋の解体については、一定の条件を満たせば、自治体から助成費用が受けられることもあります。詳細については、自治体のホームページや問い合わせ先から確認してみましょう。

さまざまな空き家や空き地の活用法

福岡市城南区の不動産会社「大成住宅株式会社」では、お客様のご事情や所有されている土地・建物の状況に応じて、さまざまな活用法をご提案可能です。当社では、下記のような活用をしっかりサポートしてまいります。ご興味がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

空き家の活用法

※表は左右にスクロールして確認することができます。

土地の活用法

空き地を整備したり、建物を新築したりすることで収益化することができます。

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