有効活用したい【投資物件売買】｜福岡で不動産売却・買取・土地活用（投資）・仲介・相続のことなら「大成住宅株式会社」

不動産の有効活用について
～投資物件売買～

不動産所有、こんな悩みありませんか？

• 不動産を有効活用したいが、何から始めればいいのかわからない
• 不動産を運用するときのメリットやデメリット、注意点が知りたい
• 不動産運用で節税したい
• 相続した不動産でなんとか収益をあげたい
• 所有している不動産にどれくらいの可能性があるのか知りたい

このようなお悩みがあるなら、まずは福岡市城南区の大成住宅へご相談ください。お持ちの不動産について、無料査定からどれくらいの価値があり、運用の可能性があるのか、不動産投資のプロとして適切なアドバイスをいたします。ご相談内容はもちろん秘密をお守りします。ご興味のある方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

投資用不動産とは

家賃収入を目的に購入する不動産のことを投資用不動産といいます。投資用不動産を上手に運営できれば毎月安定した収入を得ることができ、節税効果も見込めます。不動産投資は、他の投資よりもローリスクミドルリターンと考えられており、老後の備えとしてもおすすめできる投資の一つです。

3つの不動産運用について

不動産を有効活用して収益を出すには、次の3つの方法があります。

• 売却益を得る

  所有する不動産を売却して現金収入を得ます。

  建物の価値は時間とともにどんどん下がっていきます。使いみちのない不動産をお持ちなら、相場から売りどきを見極めて売却するのもいいでしょう。

• 運用益を得る

  不動産を売却によって現金化し、それを他の投資商品（株・債権・投資信託・外貨等）へ変えることで、継続的な運用益（インカムゲイン）を、目指します。

  不動産の管理費や固定資産税などの確実に発生する出費をストップできる一方、運用を間違うと、元本割れしてしまうリスクもありますので、慎重な判断が必要です。

• 家賃収入

  マンションやアパート、駐車場やテナントなどさまざまな用途で貸し出すことで、安定した家賃収入を得る方法です。

  いずれも、不動産の立地や周辺環境が大きく経営に影響してきます。また、地域のニーズに合致していないと空室が続き、維持管理にお金がかかってしまうこともあります。不動産と立地の実情をしっかり見て判断する必要があります。

不動産投資のメリット・デメリット

• メリット

  • うまくいけば長期的に安定した収益がある
  • 節税対策になる
  • 相続税対策になる
  • 死亡保険の変わりに万一の備えとなる
  • 私的年金の代わりになる
  • インフレタイミングでは価値が上昇する

• デメリット

  • 空室があると収益にならない
  • 建物の老朽化に伴い維持管理が必要
  • 投資物件として需要があるか
  • 不動産の価値が下落することがある

投資用物件を売却するタイミング

• 集合住宅の大規模修繕前

  どんな建物であっても時間とともに劣化するため定期的に修繕を行う必要があります。

  投資目的で集合住宅を所有しているなら、大規模修繕費用は大きな出費となり、収益がマイナスになることも。修繕が必要になる前に、売却することでリスクヘッジになります。

• 売却益が最大化するタイミング

  不動産に限らず、投資の基本は安く買って高く売ることです。

  価格が安い時期を見計らって物件を購入し、不動産価格の変動を注視。売却益が大きくなる時期に手放すことができれば、しっかり目的が果たせたことになります。

• デッドクロス前

  ローンの返済を続けていると、元金返済額を減価償却費が上回る時期があり、これをデッドクロスといいます。

  収益にマイナス計上できる減価償却期間が終わる前に、売却することで、ダメージを小さく抑えられます。

• 売却益が最大化するタイミング

  投資用物件の中にも、高収益が見込めるものもあれば、そうでないものもあります。

  購入時に見込んでいたものが、実際には条件が合わず、うまく収益化できない場合があります。所有すればするほどコストがかかるため、早めに手放して見切りをつける方がいいでしょう。

投資用物件を高く売るためのコツ

投資用不動産を売却する際にも、できるだけ高く売って収益化しましょう。大成住宅では福岡の不動産の動向を日々把握しています。ここぞというタイミングでの的確なアドバイスが可能ですので、投資用物件を売却する際は、ぜひ一度ご相談ください。

高く売れるタイミングで売却する

不動産相場には波があります。売却を決めたなら、その時の不動産需要がどうなっているか情報集し、所有する不動産の売却益が大きくなるタイミングで売れるようにしましょう。

キャッシュフローが大きいときに売却する

家賃収入に経費を引いた「キャッシュフロー」が大きい状況であれば、購入希望者のイメージもよくなります。空室がない状態、できれば満室かそれに近い状態で売却しましょう。

定期的なお手入れで高評価を目指す

お手入れが行き届き入居者から人気がある物件は、空室も少なくキャッシュフローも大きくなります。定期的な修繕やクリーニングを行うことは物件の劣化を少なくし、購入希望者からも好印象を持たれます。

知っておきたい「不動産投資のリスク」

投資にはリスクがつきものですが、不動産投資・不動産運用でも同じことがいえます。他の投資にはない、不動産ならではのリスクを知って、いざというときにも冷静に対処できるようにしましょう。

空き室リスク

賃貸物件の空室は、収入が減ってしまうこととイコール。大きなリスクです。一時的な空室にとどまらない場合には、何らかの対策を考えましょう。例えば、建物のメンテナンス、設備の充実や内装の修繕など、入居者のメリットになる施策がおすすめです。対策の手が回らないほど空室が多いのなら、不動産会社とサブリース契約（管理費はかかるが、一定の金額が支払われる）を結ぶのも一つの方法です。

金利上昇リスク

一般的な不動産投資家は、ほとんどの場合、ローンを支払いながら運用します。固定金利ではなく変動金利で契約している場合には、金利上昇局面で空室があると、ローンの支払いが苦しくなることも考えられます。また、売却時にも同様のことがいえますので、あらゆる局面を想定して不動産運用を行いましょう。

資産運用の考え方

資産運用を安定的に行うには、考え方のポイントがあります。以下の3つのポイントは基本中の基本。迷ったときにはこのポイントを踏まえて対処するようにしましょう。

• 長期的な視点

  投資では、複利を意識することが重要です。元本と利子をあわせたものへ、さらにそこへ利子がつくのが複利です。複利のメリットは、長期保有・長期的視点があってこそ生まれます。

• 分散投資

  投資にリスクはつきものです。投資先のリスクの程度や特徴を踏まえ、複数へ分散投資することはトータルで見てリスクヘッジになります。

• リスクへの備え

  不動産投資特有のリスクを理解し、もしリスクに直面したときに、どのような対策が取れるかをあらかじめ考え、しっかりと備えるようにしましょう。